10.15 부동산 정책의 미래 예상(시나리오 1)

드디어 이재명 정부의 3번째 부동산 정책이 발표됐어. 

정부 출범 3개월 만에 3번째니 거의 한 달에 한번 꼴로 발표하는 상황이야. 

문제인정부 60개월 동안 28번의 정책을 냈으니 2달에 한번 꼴인데 이보다 더 빨리하고 있고 

정책의 총개수의 기록을 깰 것 같기도 해. 

앞선 두 번의 정책을 다루지 않은 이유는 그다지 시장에 많은 영향을 끼치지 않을 거라고 생각해서였어.

왜냐하면 실제 정책의 실효성이 많이 없다고 봤기 때문이야. 

1차의 주요 정책은 주택담보대출을 6억 원으로 축소, 2차는 주택공급 정책이었지. 

실제로 주택담보대출 6억 원 이상 받는 사람은 극히 일부여서 시장에 큰 영향이 없을 거라고 생각했고

공급은 지금 발표해도 최소 3년 길게는 10년 걸리는 거라 당장의 시장에 영향은 없다고 판단했지. 

그러나 이번 대책은 달라. 

엄청 많은 국민에게 영향을 끼치는 융단폭격식 대책이었고 이것이 가져올 미래는 엄청나거든. 

상상력을 동원해서 앞으로 우리나라 부동산 시장의 미래가 어떻게 될지 예상해보려 해.

 

시나리오 1: 전세물량 급감과 전셋값 폭등

이번 정책의 핵심은 투기지역과 토지거래허가제 지역 선정이야. 

왜냐하면 이 두 가지는 부동산 거래에 엄청난 영향을 끼칠 수 있거든. 

투기지역선정은 집을 매수하는 사람의 능력을 제한하고 토지거래허가제는 매수인과 매도인의 기회를 제한하지. 

즉, 매수여력과 매수기회를 차단함으로써 적극적으로 수요를 차단하는 대책인 거야. 

그런데 문제가 있어. 

이런 수요의 차단은 결국 전세의 공급을 차단하는 것과 동일한 효과를 가져오거든. 

둘의 관계는 필요충분조건이라고 보면 돼. 

 

글이 길어질 수 있으니 자세한 정책 설명은 생략하도록 할게.

우선 투기지역이나 토지거래허가 지역으로 선정되면 대출이 제한되고 대출을 받으면 무조건 본인이 실거주를 해야 해. 

즉, 대출을 끼고 사는 집은 전세로 나올 수 없다는 거야. 

누군가 집을 사면 그 집은 실거주를 해야 하고 결국 전셋집 하나가 사라지는 거지. 

그럼 이렇게 반문할 수도 있을 거야. 

매수자도 어딘가에서 전세를 살았을 텐데 그 전셋집은 매물로 나오기 때문에 전체 물량은 변함이 없는 거 아니냐.

맞아. 그런데 문제는 전세를 살던 사람이 실거주 목적으로 집을 구매한다는 것은

전세를 살고 있는 곳보다 더 살고 싶어 하는 곳에 집을 산다는 거지. 

물론 100%는 아니지만 살고 싶어 하는 지역의 전세는 사라지고 덜 선호되는 전세만 남는 거야. 

지금 현상으로 치면 서울, 과천, 분당, 광명, 광교와 같이 살고 싶어 하는 지역의 전세는 매수자의 실거주로 인해 사라지고 

그 주변에 있던 전세는 늘어나는 거지. 

이게 왜 문제가 되냐면

결국 집값과 전세가격이 문제가 되는 건 선호지역의 가격이 올라가고 그 올라간 가격이 주변지역의 가격을 자극하기 때문이야. 

이걸 풍선 효과라고 해.

 

예를 들어줄게.

서초구 아파트의 전세가 부족해. 

그럼 수요와 공급원리에 따라 전세가격은 상승하지. 

그럼 서초구에 전세 살던 사람 중 일부는 그 상승한 전세가격을 맞출 수 없는 경우가 생길 거야. 

그런데 주거공간이라는 게 이사하고 싶다고 무조건 다른 곳으로 갈 수 있는 게 아니거든.

직장, 아이학교, 부모님과의 거리, 심지어 친구관계까지 모든 게 얽혀있어서

어느 지역이 올랐다고 해서 무조건 다른 곳으로 갈 수 있는 게 아니야. 

물리적 거리와 교통 등을 고려하여 최선의 지역으로 이동하려고 할 거야.

그럼 서초구에 밀려난 사람은 옵션이 굉장히 제한적이야. 

서초구 인근인 동작구로 이동하던지(용산구와 강남구는 더 비싸니 제외)

지하철을 이용한다면 2호선과 7호선으로 갈 수 있는 지역을 고려하겠지. 

어쨌든 이런 사람들이 주변 전세가 늘어난 지역으로 밀려나게 되는데 문제는 전세가격이야. 

원래 동작구의 전세가 5억 원이고 서초구가 7억 원이었다면 서초구에서 밀린 사람은 동작구에 5억 원을 주고 거주할 수 있지. 

문제는 그런 사람이 한둘이 아니라는 거지. 

다른 전세를 구하는 사람도 여유가 되니 동작구에서 서초구로 접근이 쉬운 지역은 6억 원에도 들어가려 할 거고 

또 어떤 사람은 7억 원을 줘서라도 들어가려고 할 거야. 

그럼 애초에 5억 원으로 살고 있던 동작구 전세입자는 어떻게 될까? 

영등포구나 금천구로 5억 원 이하의 전세를 찾으러 가겠지. 

그럼 또 그 지역에 싸게 살던 사람은 다른 싼 지역으로 밀려나게 돼. 

이러한 과정을 통해 주변지역의 전세가격이 폭등하게 되는 거지. 

 

 이러한 문제를 해결하는 것은 분양공급밖에 없어. 

분양공급은 주택의 총량 자체를 증가시키고 이 물량이 신규 전세를 만들어내지. 

그럼 그 지역에 있던 사람들이 주변으로 퍼져나가는 게 아니라 그 지역에 머묾으로써 풍선효과는 사라지게 돼. 

그런데 지금 현재 상황은 심각해. 

2028년까지 분양물량은 지속적으로 하락하고 있고 그것이 단기간에 해결될 수 없다는 거지. 

그럼 뭐다? 

전셋값 폭등의 결론을 맞게 되지. 

이 전셋값 폭등 결과는 또 다른 것의 원인이 되는데 

그건 바로 월세가격 폭등이야. 

이게 시나리오 2가 되지.