10.15 부동산 정책의 미래 예상(시나리오 3)

이건 정말 상상하기 싫은 시나리오지만 이미 다가오고 있는 운명이야.

우리가 이미 겪었던 문재인 정부 시설 규제가 어떻게 부동산을 자극하는지 봤지?

시나리오 1과 2의 결과로 발생한 전세, 월세 폭등은 결국 부동산 가격, 특히 집값을 자극하게 될 거야.

그럼 왜 전세와 월세가 집값을 자극하게 될까?

우선 투기지역과 토지거래허가구역 지정으로 임대가 있는 상태에서 집을 살 수 없어.

무조건 자신이 실거주를 해야 하거든.

그럼 국민의 선택은 딱 두가지 밖에 없지.

집을 사서 본인이 살거나 임대를 들어가는 방법.

그런데 전세와 월세의 폭등으로 점점 임대의 장점이 사라질 거야.

그게 무슨말이냐면 전세와 월세가 주택담보대출 이자와 비교했을 때 대출이자가 더 저렴한 시기가 온다는 거지.

이 말은 바꿔말하면 이제 집을 살 수 있는데 임차를 살았던 사람들이 점점 주택구매를 고민하게 된다는 거지.

따라서 규제에 의해 일시적으로 매매수요가 눌렸으나 결국은 이런 작용에 의해 수요가 점점 누적되게 돼.

물론 대출규제로 인해 집을 아예 살 수 없는 사람은 이 단계에서는 수요에서 제외되지만

충분히 자산이 있는 사람들은 이제 점점 매매시장으로 눈을 돌리게 될 거야.

이렇게 되면 수요는 늘어나게 되지.

그런데 문제는 그 수요증가 만큼 공급이 늘어나야 하는데 현 규제에 있어서는 공급이 쉽게 나올 수 없어.

우선 토지거래허가제이기 때문에 임대차가 있는 매물은 팔 수 없기 때문에 매물이 잠기게 돼.

그리고 투기지역의 경우 분양가 상한제를 시행하기 때문에 재개발, 재건축을 유인할만한 요소가 없어 신규 분양도 줄어들거야.

이에 따라 수요는 점점 늘어나는데 공급이 없으니 수요와 공급 원리에 따라 가격은 상승하게 되지.

여기까지만 단계가 진행되면 그래도 괜찮아.

집을 살 수 있는 대상에 대해서만 수요가 발생하니 급격하게 가격이 상승하지 않을 수 있지.

그런데 문제는 경제는 항상 서로 엮여 있어서 여기서 멈추지 않지.

아까 말한 거처럼 수요는 늘어나는데 공급은 안되고 있으니 가격이 조금씩 상승할 거고 심지어 전세와 월세는 이미 비싼 상황이야.

그럼 이제 전세와 월세가 끝나는 사람들은 고민을 할 거야.

올라간 임대가격을 감안하고 지금 살고 있는 곳에서 그냥 살 것이냐.

아니면 내가 살 수 있는 지역으로 이동해서 집을 살 것이냐.

전세, 월세 폭등시기에는 아마도 후자, 즉 집을 사려고 하는 수요가 더 많겠지?

왜냐하면 집값도 조금씩 상승하는 거 같고 주택담보이자도 훨씬 저렴하니 당연한 결과지.

그럼 이제는 점점 수요자들이 구매할 수 있는 지역으로 수요가 퍼져나가게 되겠지.

대표적인 지역이 이번 규제지역으로 묶이지 않았지만 인접한 지역들 중 선호되는 지역이 될 거야.

동부지역은 구리, 남양주 다산이나 별내, 남부지역은 수원 권선구나 팔달구, 화성 동탄, 서부지역은 인천 검단이나 김포, 북부지역은 고양시 덕양구나 일산.

이제 그동안 오르지 않았던 지역들이 매매, 전세, 월세가 점점 상승하게 될 거야.

문제는 이러한 자극이 또다시 풍선효과에 의해 수도권 전역으로 퍼져나가겠지.

그나마 경기도의 경우 아직 분양물량들이 많이 나오고 있어서 1~2년 정도는 폭등하지는 않을 거야.

가격상승의 방파제 역할을 하는 거지.

따라서 1~2년 안에 투기지역 내 공급이 시작되지 않으면

그 방파제는 무너질 거고 눌렸던 수요들이 폭발하면서 또다시 가격 폭등이 시작될 거야.

만약 이 방파제가 무너지면 다음 시나리오는 어떻게 될까?