투자 목적이라면 노도강 보다는 금관구.

부동산 관련 글을 쓰면서 계속해서 강조하는게 있지. 
바로 직주근접. 
부동산은 직주근접에서 시작해서 직주근접으로 모든 것이 설명된다고 할 정도로 중요한거야. 
칸트의 정언명령과 같은거지. 
따라서 나는 직주근접을 부동산투자명령 제 1원칙이라고 부르고 싶을 정도야. 
 
오늘은 지역비교를 해보려고 하는데 투자에는 정답이 없고 상대적인거라 내 이야기는 참고만 해. 
투자의 원칙과 실행은 전혀 다른 영역이라 내 이야기를 무조건 믿으면 안돼. 
시장상황, 정책, 심리 등에 따라 무수히 변하는게 투자 실행의 영역이니까 신중에 신중을 기해야겠지. 
각설하고 오늘은 노도강(노원구, 도봉구, 강북구)와 금관구(금천구, 관악구, 구로구)를 비교해보려고 해.
 
2025.10.26 - [경제활동/부동산] - 현재도 미래도 집을 사야 할 지역 리스트

현재도 미래도 집을 사야 할 지역 리스트

 
이 글 기억나지? 
기억안나면 한번 읽어보고오면 내 글을 이해하는데 조금 더 이해하기 쉬울거야. 
집을 살 때 서울 전지역과 성남(판교)여야하는 이유를 자세하게 적어놨어. 
그런데 우리 동생들은 아무리 좋은 직장을 다니고 있어도 쌓아둔 자산이 부족해서 아파트를 사는데 부담이 되는건 사실이야. 
따라서 결국은 서울지역내에서도 다소 낮은 가격의 아파트가 있는 노도강과 금관구를 찾아보게 될 건데
오늘은 이 두 곳 중 왜 금관구가 노도강보다 더 좋은지에 대해 이야기 해보려고 해. 
다시 한번 말하지만 지극히 개인적인 의견이니 참고만 할 수 있도록. 
 

첫째, 직장이 상대적으로 많다. 

오늘도 직장으로 시작할거야. 

이 표를 보면 서울 지역 10군데 순위 중에 금천구와 구로구가 들어가 있어.
심지어 그냥 직장이 아니라 흔히 말하는 높은 연봉의 직군이 전 서울지역 10곳안에 들어간다는 이야기야. 
금관구 지역은 높은 연봉의 직장인이 선호할 가능성이 높은 지역으로 향후 집값상승이 더 기대가 된다는 거야. 
물론 범죄도시 등의 영화의 영향과 실제로 중국인 거주비율이 높다는 것이 단점이기는 하나 
돈이 몰리는 곳이 향후 좋은 지역으로 변한다는 원리에 의하면 지금의 단점은 결국 현재의 가격을 누르는 요소가 될거고 
싸게 사서 많이 오를 가능성이 있다는 이야기지. 

둘째, 금관구가 노도강에 비해 대체 지역이 부족하다. 

부동산시장도 결국 수요와 공급으로 움직이는 시장이야. 
공급이 많으면 가격이 떨어지고 적으면 오르는 거지. 
부동산은 인접지역에 얼마나 많은 아파트가 있고 그 지역을 대체할 수 있는가가 중요한 요소 중에 하나겠지. 
투자 목적으로만 보면 그냥 금관구나 노도강내에 있는 아파트를 사면 돼. 
그러나 주변 지역에 신축아파트가 만들어지면 일부 사람들은 주변 지역으로 분산되는 경향이 있어.
한마디로 대규모 개발이 해당지역의 수요를 흡수하는거지. 
금관구의 대체 개발지는 광명시 한 군데 인데 반해 노도강의 대체 개발지는 의정부시, 남양주시 두군데가 있어.
규모면에서도 엄청나게 차이가 나는데 광명시흥지구(시흥시에 있는 부분은 대체지가 안될가능성이 높음)은 6만 7천가구이나
남양주 왕숙지구는 10만가구가 계획되어 있어. 의정부는 약 7천가구니 대략 2배정도 된다고 보면 되겠지. 

셋째, 교통은 비슷하다.

그나마 노도강이 서울 핵심 직장지역인 강남, 여의도, 을지로, 광화문 등 일대를 더 빨리 갈 수 있으면 경쟁력이 있을텐데
이건 금관구와 크게 차이가 나지 않아. 
지하철 기준으로 두지역 모두 출퇴근시간이 1시간이내로 크게 차이를 보이지 않지. 
향후 GTX C가 생긴다 해도 서울지역내 이동시간은 10분 내외로 줄어들기 때문에 큰 차이를 보이지 않는다고 생각해. 
(GTX는 경기도 지역에 영향을 주는 요소)
 
물론 노도강이 주거밀집지역으로 교육환경, 외국인 거주비율 등으로 인해 더 살기 좋은건 사실이야. 
거기다가 대규모 아파트 밀집지역이다보니 재건축 이슈도 있기 때문에 투자측면에서 좋은 점이 있지. 
그러나 누누히 이야기 하지만 직장외 나머지 요소들은 부동산 투자에 있어 부수적인 역할인거지 절대 주역할은 아니야. 
따라서 투자목적으로 집을 구매한다면 노도강보다는 금관구가 앞으로 더 오를 가능성이 있지 않을까라는 생각을 해. 
영끌을 해야 사야만 하는 집을 그냥 실거주만 보고 사는 건 다소 어리석다고 봐. 
인생의 배팅인데 그래도 오늘만한 곳에 사야하지 않겠어? 
아래 글은 부동산이 왜 영끌을 무조건 해야하는지에 대한 글이니 참고삼아 한번 읽어봐. 
성투하길 바래. 
2025.08.15 - [경제활동/부동산] - 주택 구매가 영끌일 수 밖에 없는 이유

주택 구매가 영끌일 수 밖에 없는 이유