전세가 왜 오를까?(두 번째, 전세 공급 축소)

이 글을 읽고 있는 사람은 최소한 전세가 뭔지는 알지?

혹시 모르니 설명해 줄게.

 

집주인이 목돈이 필요해. 

근데 은행에서 빌리기 싫어.

왜? 이자내야하니까.

그러면 집을 빌려주고 일정기간 쓰는 대신에 돈을 받자 이렇게 생각하겠지. 

 

임차인은 살아야 하는데 월세를 내기 싫어. 

왜? 매달 내 돈 나가야 되니까.

그러면 집주인에게 목돈을 맡기고 대신 공짜로 집을 빌려 쓰자라고 생각하는 거지. 

 

뭔가 엄청 합리적인지 않아? 

집주인은 이자를 안 내고 임차인은 월세를 안내잖아. 

물론 집주인은 각종 세금을 내야 하고 임차인은 목돈에 대한 이자를 못 받으니 

각자 기회비용이 발생하는 거지만 

그동안은 아무 문제없었지. 

왜냐하면 집주인이나 임차인 모두 더 많은 이득을 받거든. 

- 집주인: 총 세금<대출이자

- 임차인: 예금이자<월세

 

첫 번째 반전: 전세대출의 등장

그러다가 전세시장에 엄청난 사건이 발생했어. 

전세대출이라는 게 생겼지. 

정부에서 보증하는 대출이니 은행이자가 엄청 쌌어.

그래서 임차인들은 자신이 가지고 있는 돈에 전세대출을 받아서 

더 좋은 집에서 살 수 있게 된 거야. 

여전히 아래 공식이 맞아떨어졌지. 

- 집주인: 총 세금<대출이자

- 임차인: 예금이자+전세대출이자<월세

 

하지만 이 전세대출은

좋은 집에 대한 전세수요가 증가하게 했고

이것이 연쇄적으로 전세 가격상승으로 이어지는 부작용이 발생했지.

 

두 번째 반전: 부동산은 자신 있는 분 등장(feat. 부동산이 빵이길 원하셨던 분의 어시스트)

부동산 문제는 자신 있다고 장담하시고 주머니에 많은 정책이 있으셨던 분이 등장하면서

전세시장에 엄청난 변화가 발생했어. 

물론 이때는 전세시장뿐 아니라 부동산 시장 전체가 반전이 일어났지만

지금은 전세시장만 보자. 

 

주택가격이 폭등하니 각종 규제책이 나왔는데 그중 전세가격에 큰 영향을 끼친 건

첫째, 취득세, 양도세, 재산세 등의 증세(세금은 나라에서 합법적으로 내 재산을 가져간다는 걸 잊지 말자!!) 

둘째, 재개발 및 재건축 규제(신규 주택 공급 안 함?)

셋째, 신규주택 공급책 부재(3기 신도시 언제 되니?)

넷째, 26가지 정책, 다섯째 법의 소급적용 등 미안 손가락이 아파서 다 못 적겠다. 

 

아까 보여줬던 공식 있지? 그게 이렇게 변해.

- 집주인: 총 세금>대출이자

- 임차인: 예금이자+전세대출이자<월세

 

이 말은 집주인이 전세를 주는 데 있어 이득이 없어진 거지. 

이 말은 뭐냐. 전세를 올리거나 전세를 안 하거나 월세로 전환하는 거지.

거기다 둘째, 셋째, 넷째 등 수많은 이유들로 더 공급이 줄어드니 

시장원리대로 공급감소=가격상승 이렇게 된 거지. 

 

세 번째 반전: 또 그분 업적 "다주택자는 해로운 새다."

전세는 누가 주냐? 

이건 이견이 없어. 내가 살고 있는 집 말고 다른 집을 가지고 있는

다주택자들이 주는 거야.

그런데 각종 세금, 정책 등을 이용해서 다주택자를 말소했지. 

참새가 곡식을 먹는 해로운 새라 잡아들였더니 메뚜기 창궐로 농사를 망치듯,

다주택자가 주택공급을 막는 주범이라 없앴더니 전세가 없어지는 결과가 된 거지. 

그 결과? 전셋값 폭등. 거기다 집값도 폭등. 

 

네 번째 반전: 징역 100년도 부족한 전세사기꾼 새끼들.

나는 모든 범죄 중 사기라는 범죄가 가장 악랄하다고 생각해. 

왜냐하면 상대방의 인생을 망가뜨리는 범죄거든. 

나중에 자세한 전세사기 프로세스를 설명하기로 하고 

이 전세사기꾼들 때문에 선량하게 전세공급 했던 임대인들도 비난받는 거야. 

예전에는 임대인과 임차인이 잘 협의해서 해결했던 것들, 

전세금 반환일자, 이삿날, 집수리, 원상복구 책임 등. 

서로 양보라는 걸 하지 않고 갈등만 생기게 됐지.

그렇게 되면 전세를 주던 임대인들은 점점 힘들어지지. 

사람은 힘들면 안 하려고 하는 게 정상이야. 

이래서 또 줄어들어. 

 

다섯 번째 반전: 물가상승+금리상승

다들 기억하지? 

코로나 기간이 끝난 후 발생한 물가상승으로 갑작스럽게 금리가 오른 거? 

이건 뭘 의미하느냐.

- 집주인: 총 세금<대출이자

- 임차인: 예금이자+전세대출이자>월세

 

집주인의 이익은 정상으로 돌아왔는데 임차인 부분에서 문제가 생겼네. 

아~~~ 정말 이 세상이라는 건 너무 복잡해. 

이제는 임차인들이 월세를 찾기 시작하는 거야.

월세 수요가 증가한 거지. 

근데 문제는 그동안 우리나라는 월세보다는 전세가 주로 이루어졌잖아.

월세 공급은 없고 수요는 늘어난다? 

월세가격 상승

이제 집주인들이 전세를 월세로 돌리기 시작하는 거야. 

왜냐하면 세금은 계속 늘어나지, 월세수익률은 좋아지지. 누가 안 바꾸나?

 

대략 굵직한 사건만 정리해 봤어. 

근데 무서운 건 뭔지 알아? 

전세 공급 축소는 현재진행형이라는 거야.

나만 무서운가?